因太進取 曾是負資產 (2010-12-16)

因太進取 曾是負資產 (2010-12-16)

【明報專訊】陳振康回憶18歲的時候，一家9口住在紅磡唐樓。有一天全部家人一起食飯，陳想起身添飯，幾乎撞跌背後的外甥，因有感而發：「將來我會買一層樓。」可能當時他說「會買」而不是「想買」，陳的大家姐聽到後「噗」的一聲笑了起來。多年後他果然買了一層單位給父母居住，為外甥的單位付首期。

陳在年輕時，一名女同事對她說退休時要有三層單位：「第一個單位用作自住；第二個收租，維持基本生活；第三個都是收租，收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」陳覺得很有道理，更決定在1996年開始行動。

陳當時已經「上了車」，住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭，但在這個「三個單位退休計劃」中，可算是完成了第一個目標，還有兩個，便繼續想辦法。


買樓炒孖展 慘遇金融風暴

到了1996年年底，陳留意到黃埔花園一個556呎的「筍盤」，業主開價240萬，他還價235萬，對方竟然肯賣，當時樓市炒得火熱，業主沒有封盤反價已是幸運，陳心想「唔買就執輸」，當晚隨即落了「細訂」，翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期，餘額以按揭貸款，分20年供款。

幾個月後，樓價繼續飈升，帳面計算他第二個單位賺了幾十萬，心中暗喜，覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後，陳便去睇樓，最後留意到另一個黃埔花園923呎的大單位，以615萬元成交，雖然價錢較高，但以當時樓價計算實在是「物有所值」。他用第一個物業加按做首期，餘額做按揭，然後把物業租給一個韓國商人，租金補貼部分供樓費用。

當時「銀行水浸」，借錢易如反掌，買樓之外，他還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢，真是左右逢源，之後他遇上現時的老闆，獲聘為公司任財務總監，年薪接近七位數字。

陳的新工作上任日期是1997年7月，之後亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌，滿街都是負資產人士，而陳手上的股票也損失慘重。

屋漏兼逢連夜雨，那個韓國租客突然回國，離開前沒有退租，害得陳苦等三個月，既收不到租金，又找不到人，最後還要花律師費，找法庭人員去「破門」收樓，人去樓空，欲哭無淚。

陳當時三個單位欠下銀行800多萬元。那時利息高，每月供款近10萬元。韓籍租客「搬走」後，找不到新租客，少了租金收入，每月薪金還不夠供樓。那時他本想賣出黃埔花園的大單位，但樓價實在太低，最後決定放棄第一個單位，自己則搬到那大單位居住。


面對逆境 學懂堅持的重要

陳現在回想，他之所以成為負資產人士，與「退休時要有三個單位」這個目標無關，而是自己不自量力，以為「有前無後，打死罷就」，完全不顧及風險，盲目投資。不過他認為，塞翁失馬，焉知非福，因在這樣混亂的情况下，學懂了「堅持」的重要。

陳當時心想：「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣，新公司業務大不如前，不久之後，同樣面對嚴重的財務危機。經濟環境愈來愈困難，雖然被裁員的不是他，但減薪亦在所難免。除了收入大減之外，還要面對公司上下的壓力，老闆愁眉苦臉，同事士氣低落，陳曾經作了最壞打算，就是「劈炮唔撈」，最多申請破產，幾年後又是一條好漢。

然而，陳認為在這關鍵時刻，最重要的事就是要「堅持」。老闆要他堅持下去，為公司開源節流；同事要他堅持下去，帶領他們走出困境；阿媽要他堅持下去，別讓她茶飯不思；他自己也要堅持下去，不想自己就此一蹶不振，倒地不起。

最終，捱過了最困難的時刻，陳為現時的老闆工作了14年，看到集團由最初的一家上市公司變成四家。當年只有1億的資產值，變成了今天的60億元。


「留守」黃埔 保留負資產時富足感

雖曾親歷負資產，陳卻認為是難得的經歷，「（當時）我覺得我的生活很富足，你看，我家住黃埔花園，雖然是負資產，總算有地方住；每天早餐12元，午餐如非公務，到飯堂消費32元，晚餐奢侈一點，50元一定搞掂。另外衣服基本上幾套西裝、有衫替換，加上學樂費，每個月的人工維持基本生活，綽綽有餘。」

時至今日，以陳經濟能力，足可遷往半山或赤柱居住，為何仍「留守」在黃埔花園？原因便是要保留當時負資產仍感到人生富足的感覺。（部分內容節錄自陳振康所著的《上流力》）

Timing 的重要性: 龍蟠苑1年升值逾4成 (帳面獲利83萬元)

龍蟠苑1年升值逾4成 (2010-12-15)

坐落於鑽石山的龍蟠苑，鄰近鑽石山港鐵站，基礎設施配套完善，向為區內龍頭居屋屋苑，向來深受用家歡迎。世紀21富山地產分行經理何美英表示，市場剛錄得最近有一宗龍蟠苑的成交，單位向西南方，可看到開揚的內園景觀，買家以273萬元(自由市場)購入上址自住。世紀21富山地產分行經理何美英表示，上述成交為龍蟠苑C座中層2室，面積579方呎，成交價273萬元(自由市場)，平均呎價為4,715元，屬於市價水平。據了解，原業主於2009年以190萬元(自由市場)購入該單位，持貨1年，現帳面獲利83萬元，單位升值逾4成。何氏續稱，現時龍蟠苑放盤量較少，以面積463及480方呎一房單位為主，平均呎價約4,400至4,600元(自由市場)。

買樓8大誤解 (2010-11-15) ~ 轉載

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

入市時機的探討

於地產界打滾20餘年、現為第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理的陳超國，對投資物業有其一手，會以計算「值博率」來衡量是否入市的好時機。陳超國認為，一般人難以捕捉到樓市最低潮，而當低潮過後開始回升時，才是入市良機。「物業有上升周期，也有下跌，而現時樓價已上升至較高水平，我們無法估計是否最高峰，不過升幅應該有限，若無急切的住屋需要，應該可以等先，現時值博率已愈來愈低。」「以物業周期而言，通常都摸不到最低潮，低潮過後開始回升，才是入市良機。……以香港的例子，93、94年是低潮(Lam2002Lam 按: 1984-1997期間87一個小調89小調91小調94中調)，如果96年入是幾好(Lam2002Lam 按:94調整至95年10月低位)，只不過要看97年有否出貨，另外03年觸底後，04、05年入市都好」。陳超國首次入市是於20多年前以一手呎價700餘元，購入愉景灣一個單位自住(Lam2002Lam 按:1985年愉景灣新開售單位呎價200元)，而在90年代初愉景灣樓價升勢頗急，遂於當時轉售，及後購入維園旁的天后維多利大廈，喜歡該廈有無敵維港海景，至約96年，則搬往北角半山，購入賽西湖大廈單位自住至今。至於投資物業，陳於97年後見香港樓市向下，便投資英國房地產，只是2至3年間升幅已接近1倍，及後轉售，而近一、兩年，則有投資北京、上海的住宅。他稱投資物業仍是以香港為重心，因為香港無匯率風險，於跑馬地樂活道持有中型豪宅，他笑稱：「真豪宅，非我能力所及呢！」雖然陳超國認為現時投資香港住宅的值博率不高，但仍相信香港樓市長遠可以看好，因自97年後，香港樓市已漸漸由本地市場變成國際市場，海外和內地資金會繼續源源湧入香港的物業市場，就算短期的周期波動難免，但長線仍處上升軌，如果政策不是急劇變化，大漲小回的機會是多一點。

陸振球明報地產版主管

03年係買樓好時機,我就係03年買樓, 捕捉樓市的升跌,並不是一下子就識,
其實我在八零年尾至八一年初已經買樓,見過1984年低谷,,錯過了,但係在1985年奮身入市,1986年又買,1988年又買,試過同一時間手持六個單位(其中一些係樓花按揭能力不能全部長期持有故此只能長期持有三個單位),其後1992年買過,但係做唔到按揭,被迫沽出,1994年大市下跌,當時持貨三件,為了減輕風險,在下跌半年後沽出一件,1995年大市回穩,於是在1996年初買番,大市續升,1996年中再買多一件,共持貨四件,到了97年樓價狂升,負擔比率高似天,當年估計已經係賣樓好時機,於是將手頭持有之物業悉數沽出,隨後就去左英國,英國樓市89年狂升之後泡沫爆破於是跌................跌到95年已見底,我在97年買英國樓都唔係好貴,買買買就買左兩間,本來一間自住,一間收租,後來幾年前我返香港住,就兩間都租俾人,2002及2003分兩年賣左,升幅一倍,利潤都唔錯,由1980年尾81年初開始買樓,看盡樓市兩個低谷,亦看盡一浪一浪上升的市勢,所以在英國買樓亦能捕捉到升勢,其實數年前我賣兩間英國屋的時候,英國樓市重未升完,但係點解要賣呢,因為我返香港住,當然要投資返香港,又遇到2003年香港樓市低谷,就買買買,2008年初手持四個物業,2008年股市下跌,當時持貨四件,為了減輕風險,在2008年五月沽出一件,準備在2009年8月買番,
都係一些買樓經驗,分享一下,等一些未買樓人士都知道買樓的好處

每個樓市升跌浪大約係20年左右啦
第一個五年復甦期2003-2008(特徵復甦速度先快後慢)
第二個五年發展期2008-2013(特徵有時會有94-95年調整大約30%的情況然而只是短暫調整)
第三個五年泡沫期2013-2018(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)

原因:.....
1967至1971第一個五年復甦期(特徵復甦速度先快後慢)
1972至1976第二個五年發展期(特徵有時會有73-75年調整30%的情況然而只是短暫調整)
1977至1981第三個五年泡沫期(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)
1981-1984樓價大跌一半,幾間銀行出事,要政府接收
1984至1988第一個五年復甦期(特徵復甦速度先快後慢)
1989至1993第二個五年發展期(特徵有時會有94-95年調整大約30%的情況然而只是短暫調整)
1994至1997第三個四年泡沫期(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)
1997-2003樓價大跌超過一半以上,跌超過五年,歷史上罕見,政府太遲鈍,唔夠醒,係超長衰退期之主因,2003年沙士令政府及平民經濟重傷,都思考自救出路,大陸方面又出計策相助,所以第一個五年復甦期宣告正式開始, 先是一輪急升以糾正超賣的市況,然後一段平靜消化期,在消化期之末段, 政府又會諗計推出一些活躍市場的措施,例如減厘印,令細價樓業主容易套現, 順著經濟復甦加入換樓潮大軍, 令各級市場均加大活躍程度,隨之會有一個明顯的升勢。經濟有循環周期, 人人都知, 但係, 點解有循環呢, 未必人人加以深究, 在經濟低谷失業率勁升,政府會救經濟, 出動貨幣政策又或財政政策又或其他方法, 而這些政策是有時差, 即是推出時不會即刻有成果見到, 要時間讓政策發酵, 所以要幾年時間去慢慢復甦。到了復甦之後,即是第二個五年,市民信心回復, 一切如常,樓市係會以正常力度上升, 第三個五年是泡沫形成期, 政府又要想辦法去冷卻, 直至泡沫爆破。

20年只係約數

不強求最平價入市,
要選值博率高的時刻最上算,

以1984-1997年大升浪為例, 87股糸樓市調整20%, 89民運樓市調整20%, 91年中東海灣戰樓市調整10%, 94中國一刀切宏調樓市調整30%. 都是大升市中間的幾次入市好時機,

估計2003-2018年大升浪之中, 幾次調整市都係入市時機, 第一次在2005年出現, 樓市只是橫行, 第二次是2008, 樓市調整20%左右, 尚有幾次黎緊的調整, 都係入市良機