2010年5月17日 星期一

入市時機的探討

於地產界打滾20餘年、現為第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理的陳超國,對投資物業有其一手,會以計算「值博率」來衡量是否入市的好時機。陳超國認為,一般人難以捕捉到樓市最低潮,而當低潮過後開始回升時,才是入市良機。「物業有上升周期,也有下跌,而現時樓價已上升至較高水平,我們無法估計是否最高峰,不過升幅應該有限,若無急切的住屋需要,應該可以等先,現時值博率已愈來愈低。」「以物業周期而言,通常都摸不到最低潮,低潮過後開始回升,才是入市良機。……以香港的例子,93、94年是低潮(Lam2002Lam 按: 1984-1997期間87一個小調89小調91小調94中調),如果96年入是幾好(Lam2002Lam 按:94調整至95年10月低位),只不過要看97年有否出貨,另外03年觸底後,04、05年入市都好」。陳超國首次入市是於20多年前以一手呎價700餘元,購入愉景灣一個單位自住(Lam2002Lam 按:1985年愉景灣新開售單位呎價200元),而在90年代初愉景灣樓價升勢頗急,遂於當時轉售,及後購入維園旁的天后維多利大廈,喜歡該廈有無敵維港海景,至約96年,則搬往北角半山,購入賽西湖大廈單位自住至今。至於投資物業,陳於97年後見香港樓市向下,便投資英國房地產,只是2至3年間升幅已接近1倍,及後轉售,而近一、兩年,則有投資北京、上海的住宅。他稱投資物業仍是以香港為重心,因為香港無匯率風險,於跑馬地樂活道持有中型豪宅,他笑稱:「真豪宅,非我能力所及呢!」雖然陳超國認為現時投資香港住宅的值博率不高,但仍相信香港樓市長遠可以看好,因自97年後,香港樓市已漸漸由本地市場變成國際市場,海外和內地資金會繼續源源湧入香港的物業市場,就算短期的周期波動難免,但長線仍處上升軌,如果政策不是急劇變化,大漲小回的機會是多一點。

陸振球明報地產版主管

03年係買樓好時機,我就係03年買樓, 捕捉樓市的升跌,並不是一下子就識,
其實我在八零年尾至八一年初已經買樓,見過1984年低谷,,錯過了,但係在1985年奮身入市,1986年又買,1988年又買,試過同一時間手持六個單位(其中一些係樓花按揭能力不能全部長期持有故此只能長期持有三個單位),其後1992年買過,但係做唔到按揭,被迫沽出,1994年大市下跌,當時持貨三件,為了減輕風險,在下跌半年後沽出一件,1995年大市回穩,於是在1996年初買番,大市續升,1996年中再買多一件,共持貨四件,到了97年樓價狂升,負擔比率高似天,當年估計已經係賣樓好時機,於是將手頭持有之物業悉數沽出,隨後就去左英國,英國樓市89年狂升之後泡沫爆破於是跌................跌到95年已見底,我在97年買英國樓都唔係好貴,買買買就買左兩間,本來一間自住,一間收租,後來幾年前我返香港住,就兩間都租俾人,2002及2003分兩年賣左,升幅一倍,利潤都唔錯,由1980年尾81年初開始買樓,看盡樓市兩個低谷,亦看盡一浪一浪上升的市勢,所以在英國買樓亦能捕捉到升勢,其實數年前我賣兩間英國屋的時候,英國樓市重未升完,但係點解要賣呢,因為我返香港住,當然要投資返香港,又遇到2003年香港樓市低谷,就買買買,2008年初手持四個物業,2008年股市下跌,當時持貨四件,為了減輕風險,在2008年五月沽出一件,準備在2009年8月買番,
都係一些買樓經驗,分享一下,等一些未買樓人士都知道買樓的好處

每個樓市升跌浪大約係20年左右啦
第一個五年復甦期2003-2008(特徵復甦速度先快後慢)
第二個五年發展期2008-2013(特徵有時會有94-95年調整大約30%的情況然而只是短暫調整)
第三個五年泡沫期2013-2018(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)

原因:.....
1967至1971第一個五年復甦期(特徵復甦速度先快後慢)
1972至1976第二個五年發展期(特徵有時會有73-75年調整30%的情況然而只是短暫調整)
1977至1981第三個五年泡沫期(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)
1981-1984樓價大跌一半,幾間銀行出事,要政府接收
1984至1988第一個五年復甦期(特徵復甦速度先快後慢)
1989至1993第二個五年發展期(特徵有時會有94-95年調整大約30%的情況然而只是短暫調整)
1994至1997第三個四年泡沫期(特徵升市的末段會愈升愈急,直至泡沫爆破)
1997-2003樓價大跌超過一半以上,跌超過五年,歷史上罕見,政府太遲鈍,唔夠醒,係超長衰退期之主因,2003年沙士令政府及平民經濟重傷,都思考自救出路,大陸方面又出計策相助,所以第一個五年復甦期宣告正式開始, 先是一輪急升以糾正超賣的市況,然後一段平靜消化期,在消化期之末段, 政府又會諗計推出一些活躍市場的措施,例如減厘印,令細價樓業主容易套現, 順著經濟復甦加入換樓潮大軍, 令各級市場均加大活躍程度,隨之會有一個明顯的升勢。經濟有循環周期, 人人都知, 但係, 點解有循環呢, 未必人人加以深究, 在經濟低谷失業率勁升,政府會救經濟, 出動貨幣政策又或財政政策又或其他方法, 而這些政策是有時差, 即是推出時不會即刻有成果見到, 要時間讓政策發酵, 所以要幾年時間去慢慢復甦。到了復甦之後,即是第二個五年,市民信心回復, 一切如常,樓市係會以正常力度上升, 第三個五年是泡沫形成期, 政府又要想辦法去冷卻, 直至泡沫爆破。

20年只係約數

不強求最平價入市,
要選值博率高的時刻最上算,

以1984-1997年大升浪為例, 87股糸樓市調整20%, 89民運樓市調整20%, 91年中東海灣戰樓市調整10%, 94中國一刀切宏調樓市調整30%. 都是大升市中間的幾次入市好時機,

估計2003-2018年大升浪之中, 幾次調整市都係入市時機, 第一次在2005年出現, 樓市只是橫行, 第二次是2008, 樓市調整20%左右, 尚有幾次黎緊的調整, 都係入市良機

7 則留言:

  1. 能猜得出女人真實年齡的男人也許耳聰目明,但肯定毫無大腦。哈哈!..................................................................

    回覆刪除